Правовые аспекты остекления на

В соответствии с постановлением правительства Москвы №73-ПП от 8 февраля 2005 г., вступившего в силу 25 февраля 2005 г., в службу "одного окна" предоставляют следующий пакет документов:

• заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий, режима и продолжительности работ (заполняют в соответствии с установленной формой);
• копии поэтажного плана и экспликации БТИ;
• копии документов о правах на занимаемые помещения (договор социального найма, свидетельство о собственности и т.п.);
• согласованная проектная документация и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений;
• согласие в письменной форме всех членов семьи заявителя.

Комментарии:

Причем копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявки. А копии документов о правах на занимаемые помещения и разрешительных документов на изменение функционального назначения обязательно заверяют у нотариуса.
Новый закон предусматривает ситуации, в которых можно обойтись без составления и согласования проектной документации. В этом случае удастся обойтись эскизом, перепланировки, выполненным на копии поэтажного плана. О каких вариантах перепланировки и переустройства идет речь? Полная или частичная разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные], устройство проемов в ненесущих перегородках (опять-таки исключая межквартирные], заделка проемов в перегородках и несущих стенах, устройство перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия, замена инженерного оборудования и, наконец, демонтаж инженерного оборудования и подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. Однако на практике все не так просто. Одним лишь эскизом действительно удастся обойтись только в последнем из перечисленных пунктов. В остальных случаях придется предоставить подтверждающую документацию. Ведь ни владелец квартиры, ни работники службы «одного окна» не в состоянии на глазок определить, является ли стена, в которой планируют сделать новый проем, ненесущей. Здесь необходим такой документ, как техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры. Устройство перегородки также требует расчетов, иначе не удастся доказать, что на перекрытия не создана дополнительная нагрузка. Или вот пример. Перегородка между разделенными санузлами вполне может оказаться ненесущей. Однако для того чтобы ее снести, потребуют документ о наличии гидроизоляции пола.
Итак, в большинстве случаев техническая документация (техническое заключение о состоянии несущих конструкций и проект переустройства) все-таки нужна. Как и прежде, она подлежит согласованию с надзорными органами. Список остался неизменным: пожнадзор, СЭС, балансодержатель (ДЕЗ, ТСЖ, РЭУ), жилищная инспекция, газовая инспекция, государственная экспертная организация, имеющая право дать экспертное заключение. Кроме того, прилагают акты осмотра смежных помещений перед началом работ, акты согласия соседей, документ о страховании квартиры на время проведения ремонтно-строительных работ. Кстати, в соответствии
с постановлением защиту проектной документации берет на себя организация, разработавшая проект, она же в дальнейшем занимается ведением авторского надзора за выполняемыми работами. Весь пакет документов сдают в Мосжилинспекцию, которая в течение 20 дней объявляет о своем решении. В результате заявитель получает либо конечный документ-разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме (при этом Мосжилинс-пекция информируетуправляющего жилым домом о принятом решении), либо аргументированный отказ в письменном виде. Одновременно заявитель получает журнал производства ремонтно-строительных работ (далее журнал). Исполнитель работ (лицензированная подрядная организация) или сам заявитель должны строго соблюдать установленные законом требования.
К слову, следует отметить усиление контроля над выполняемыми ремонтно-строительными работами. Начнем с того, что исполнитель работ обязуется завершить их в указанные сроки. Все мероприятия заносят в журнал, а на скрытые работы составляют соответствующие акты. При отсутствии последних посетившая объект инспекция вправе требовать вскрытия конструкций. В случае выявления ею грубых нарушений Мосжилинспекция может аннулировать выданное разрешение. Особенно это касается обнаружения отступлений от согласованных проектных решений. Так что если в разгар работ пришла идея несколько улучшить первоначальный проект, лучше от нее отказаться. В противном случае весь процесс согласований придется проходить заново.
Вот мы и подошли к заключительному этапу перепланировки. По окончании ремонтно-строительных работ собирают комиссию, в которую входят заявитель, представители Мосжилинспекции, территориального органа исполнительной власти, управляющего жилым домом, разработчик проекта и исполнитель работ. Результатом ее деятельности становится подписание акта о произведенном переустройстве помещений в жилом доме. Это единственный документ, предоставляющий правовое основание для внесения изменений в поэтажный план БТИ. Теперь можно получить новое свидетельство о собственности.
Остается последний вопрос: что делать, если перепланировка уже проведена, а разрешение на нее не получено? Мы уже говорили о том, что неоформленная перепланировка ведет к потере одного из основных прав собственности: права распоряжения. Следовательно, распорядиться такой квартирой [продать, обменять, передать по наследству и т. д.) не удастся. Более того, с принятием вышеуказанного постановления, обнаружение подобных нарушений влечет за собой иск в суд со стороны Мосжилинспекции. В итоге лишившуюся юридического владельца жилплощадь могут попросту продать с молотка. При этом нового владельца обяжут привести квартиру в надлежащее состояние. Правда, в некоторых случаях уже осуществленную перепланировку все-таки можно оформить. Например, в том случае, если внесенные изменения не нарушают установленных ограничений. А их не так уж мало. Вот лишь несколько пунктов. В результате перепланировки не должны быть ухудшены условия эксплуатации дома и проживания граждан(затруднен доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам). Запрещено нарушать прочность, устойчивость несущих конструкций здания, ликвидировать или уменьшать сечение каналов естественной вентиляции, увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, устраивать проемы, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также многое другое. Поэтому лучше не рисковать и следовать установленным правилам. Ведь, в конечном счете, речь идет о вашей безопасности

Порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве до вступления в силу постановления правительства.

1. Общие положения.

1.1. Настоящий порядок устанавливает общие требования к оформлению разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве вне зависимости от нахождения их на государственной или муниципальной собственности, собственности общественных объединений, частных лиц, а также в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или иных организаций;

1.2. Переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения вопроса на соответствующей межведомственной комиссии и получения документально оформленного разрешения;

1.3. Рассмотрение вопросов, связанных с переоборудованием и перепланировкой жилых и нежилых помещений в жилых домах, возлагается на межведомственные комиссии районов.В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали и т.п.) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда.

1.4. Решение межведомственной комиссии района утверждается супрефектом, решение межведомственной комиссии административного округа - префектом, решение городской межведомственной комиссии - Комитетом муниципального жилья.

1.5. Вопросы переоборудования жилых помещений включают
- перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

К вопросам перепланировки жилых помещений относятся:
- перенос и разборка жилых перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- устройство и переоборудование тамбуров;
- остекление балконов и лоджий.

1.6. Работы по переоборудованию и перепланировке жилых помещений должны производиться под руководством квалифицированного ответственного специалиста.

1.7. Решение вопросов, связанных с переоборудованием и перепланировкой жилых помещений в ходе их капитального ремонта и реконструкции, принимается в ином, установленном законодательством порядке на основании соответствующих нормативных документов и настоящим Порядком не регламентируется.

2. Условия переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах.

Не допускается:

2.1. Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

2.2. Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

2.3. Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.

2.4. Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.

2.5. Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.

2.6. Переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.

2.7. Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба.

2.8. Переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.

2.9. Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения МВК.

3. Порядок получения разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах.

3.1. Для рассмотрения на комиссии вопросов о переоборудовании и перепланировке помещений в жилых домах их собственник или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений либо наниматель (арендатор) по согласованию с собственником представляют:

3.1.1. Заявление с указанием причин осуществления переоборудования или перепланировки.

3.1.2. Копию технического паспорта дома с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом, поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих перепланировке или переоборудованию, примыкающих помещений и аналогичных помещений на нижнем и верхнем этажах.

3.1.3. Техническое заключение специализированной организации о возможности перепланировки или переоборудования помещения - при необходимости.

3.1.4. Справку о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой (переоборудованием), заверенную в жилищном органе по месту расположения рассматриваемого помещения.

3.1.5. Документы о праве собственности на рассматриваемое помещение.

3.1.6. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета.

3.1.7. Решение общего собрания членов жилтоварищества (ЖК, ЖКХ) в случае, когда переоборудование (перепланировка) затрагивает места общего пользования здания.

3.1.8. После положительного решения о возможности переоборудования или перепланировки исходя из характера и объема необходимых работ, комиссия определяет состав проектной документации и согласований, которые заявитель должен представить для получения разрешения на проведение работ. В обязательном порядке представляется проект переоборудования или перепланировки, согласованный с балансодержателем или собственником дома, органом Госпожнадзора, Центром Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, органом Государственной жилищной инспекции Москвы и эксплуатирующими органами. В случае необходимости изменения инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потребление водо-энергетических ресурсов) проект должен быть согласован с городскими организациями (МГПО "Мосгаз", Московской кабельной сетью "Мосэнерго", МГП "Мосводокакал", тепловыми сетями АО "Мосэнерго", Управлением топливно-энергетического хозяйства).

Проект должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты, а также за его экономические показатели и согласование с вышеперечисленными органами, так как эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят.

Комиссия вправе при необходимости затребовать и иные документы, необходимые для принятия решения.

3.2. Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц.

3.3. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии с предлагаемым решением излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту).

3.4.Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии - в судебном порядке.

3.5. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения (-ий) жилого дома, выдается заявителю и передается в БТИ.

3.6. Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения.

3.7. БТИ вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре.

3.8. После внесения изменений в технический паспорт БТИ направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом г. Москвы для внесения этих изменений в соответствующий банк данных.